1. Sachstand und inhaltliche Beschreibung

Im Antrag der EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG vom 13.01.2021 wird erläutert, dass die Fa. Ing.-Holzbau Schnoor GmbH & Co. KG die bauliche Inanspruchnahme von bisher unbebauten Bereichen des Gewerbegrundstückes beabsichtigt. Dieser Bereich des Gewerbegrundstückes befindet sich im Bebauungsplan Nr. 5 „Industrie- und Gewerbepark Burg–1. Bauabschnitt“ in der Fassung der 5. Änderung.

Die Fa. Ing.-Holzbau Schnoor GmbH & Co. KG möchte innerhalb dieses Bereiches Fertigungen Fabrikationshallen zur weiteren Entwicklung des Gewerbebetriebes errichten, diese baulichen Anlagen sind geprägt durch aus technologischen Gründen notwendige große Längenausdehnungen und mit dem Erfordernis verbunden, an den Stirnseiten der Hallen entsprechende Toranlagen mit der vorliegenden Bewegungsflächen zum Ein- und Ausfahren anzulegen.

Die aktuell geltenden Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 5 in der Fassung der 5. Änderung lassen diese bauliche Inanspruchnahme nicht umfassend zu, insbesondere die technologisch erforderliche Längenausdehnung der geplanten Fertigungshallen und die technologisch-logistisch erforderliche verkehrliche Anbindungsmöglichkeiten an den Stirnseiten der Fertigungshallen erfordern entsprechende Lösungsansätze (z.B. Anträge auf Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes im Sinne von § 31 Abs. 2 BauGB).

Es wurden in Vorgesprächen zwischen der Fa. Ing.-Holzbau Schnoor GmbH & Co. KG und der Verwaltung unterschiedliche Wege zur Problemlösung erörtert, im Ergebnis dieser Lösungssuche wurde festgestellt, dass Befreiungen im erforderlichen Umfang die Grundzüge der Planung in mehrfacher Hinsicht berühren und somit als Lösungsansatz ausscheiden. Somit verbleibt als einzige Möglichkeit die Einleitung eines Änderungsverfahrens des Bebauungsplanes.

2. Erläuterungen zum Inhalt der Beschlussfassung

Die beabsichtigten Änderungsinhalte die der innerhalb der 6. teilräumlichen Änderung zu bearbeiten sind werden im Nachgang beschrieben.

1. zu verändernde festgesetzte überbaubaren Grundstücksfläche durch Verlagerung von Baugrenzen

Im aktuell durch die beabsichtigte Planänderung anzusprechen Bereich des Bebauungsplanes Nr. 5 liegen die Baugrenzen 18 m von der nördlichen und östlichen Grundstücksgrenze entfernt. Durch Verlagerung dieser Baugrenzen auf einen Abstand von z.B. 5 m zur jeweiligen Grundstücksgrenze wird ein entsprechend ausreichend großer Bereich an überbaubaren Grundstücksfläche gewonnen. Damit erhöht sich die Variabilität der Anordnung von baulichen Anlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und damit einhergehend die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Eine entlang der westlichen und nördlichen Grundstücksgrenze verlaufende Versorgungsleitung muss durch Berücksichtigung des Schutzabstandes jedoch gesichert bleiben.

2. flächengleiche Auslagerung von Flächen zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern nach § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB

Die Bereiche des Gewerbegrundstückes, welche zwischen aktuell festgelegter Baugrenze und der Grundstücksgrenze liegen sind derzeit mit einer Festsetzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB versehen. Diese Anpflanzungen sollen innerhalb der vorhandenen Örtlichkeit entfallen und flächengleich in einem Umfang von ca. 4.900 m² an anderer Stelle planungsrechtlich gesichert werden. Ursprünglich war mit dieser Gestaltung des Grundstückes eine räumliche Abgrenzung des Gewerbegrundstückes zur öffentlichen Landschaft hin vorgesehen, die auch eine Qualität des Ortsbildrandes an dieser Stelle sichern sollte. Auf diese Funktion sollte vor dem Hintergrund der zu realisierenden Nutzung Flexibilität des Gewerbegrundstückes verzichtet werden, dabei ist jedoch Augenmerk auf die vollständige flächengleiche Auslagerung dieser Flächen und die weitere planungsrechtlichen Sicherung an anderer Stelle zu legen.

Der flächengleiche Ersatz dieser bisher geplanten Anpflanzungsflächen ist auch eine grundsätzliche Voraussetzung für die Anwendung der verfahrenserleichtern den Vorschriften des § 13 BauGB zur Anwendung des einfachen Verfahrens. Dieses Verfahren ist nur möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sind, sollten dieser Anpflanzungsflächen gegebenenfalls vollständig oder teilweise entfallen, für dieses zu einer Berührung der Grundzüge der ursprünglichen Planung. Die ursprüngliche Planung sah vor, dass ein Teil der durchzuführenden Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Kompensation der aufgrund des Bebauungsplanes zu erwartenden Eingriffe auf dem Baugrundstück durch entsprechende Anpflanzungen von Bäumen und Sträuchern ausgeglichen werden. Unter dieser Maßgabe ist zum damaligen Zeitpunkt Satzungsbeschlusses des die Abwägung durchgeführt worden.

Sollte dieser zentrale Punkt der Abwägung hinsichtlich seiner inhaltlichen Betroffenheit und seiner quantitativen Ausprägung in der Planung ersatzlos wegfallen, berührt dieses den Grundzug der Planung auf der Basis der damals getroffenen Entscheidungen zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zur Frage des Ausgleichs der Eingriffe in Natur und Landschaft.

3. Einbeziehung von Verkehrsflächen, die aktuell außerhalb des Bebauungsplans 5 in der Fassung der 5. Änderung liegen

Der Teil des Gewerbegrundstückes, welcher derzeit noch unbebaut ist und welcher innerhalb der beabsichtigten 6. teilräumlichen Änderung liegt, soll eine eigene verkehrliche Anwendung an die vorhandene Thomas-Münzer-Straße erhalten. Dazu ist vorgesehen, dass der Feldweg, welcher teilweise auf dem Flurstück 7 der Flur 34 in der Gemarkung Burg bereits vorhanden ist, ausgebaut wird. Eigentümerin des Flurstücks ist die Stadt Burg. Zu diesem Zweck ist folgende Vorgehensweise geplant:

Die Stadt Burg schließt mit der EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG einen Erschließungsvertrag nach § 11 Abs. 1 Nummer 1 BauGB ab, der ein entsprechendes straßenbautechnisches Projekt und alle notwendigen erforderlichen Planungsunterlagen für die Herstellung dieser Straßenanbindung enthält. Die Durchführung dieser Baumaßnahme soll zulasten der EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG erfolgen und ist durch Bürgschaften gegenüber der Stadt Burg entsprechend abzusichern. Der vorhandene Feldweg („alter Weg“ i.S. der Betrachtung des Straßengesetzes) ist entspr. § 2 Straßengesetz LSA als im Wege der unvordenklichen Verjährung bereits als öffentlicher Weg zu betrachten.

Nach Vorlage dieses Erschließungsvertrages widmet die Stadt Burg diesen Teil des Feldwegs als öffentliche Straße und der Bebauungsplan übernimmt nachrichtlich die Ergebnisse des nach den Grundsätzen des Straßenverkehrsrechtes und des Straßengesetzes des Landes Sachsen-Anhalts durchgeführten Verfahrens. Er integriert die neu hergestellte Straße in seinen räumlichen Geltungsbereich.

Dieser Straßenbereich dient zukünftig einerseits der Erschließung des Gewerbegrundstückes, andererseits wird über ihn die dauerhafte Zufahrtsmöglichkeit für die angrenzenden Waldgrundstücke bzw. Ackergrundstücke gewährleistet. Dieser Straßenbereich hat ebenfalls eine weiterreichende Funktion zur Sicherstellung der Erreichbarkeit von weiteren landwirtschaftlich genutzten Flächen im Umfeld des Industrie- und Gewerbeparks. Dies schließt gleichfalls die Berücksichtigung dieser speziellen Belange bei der straßenbautechnischen Vorbereitung des Projekts ein, beispielsweise sollte eine Rüttelstrecke im Übergang von befestigter Straßenverkehrsfläche und den weiterhin unbefestigten Feldwegbereichen eingeordnet werden, um den zukünftigen Reinigungsaufwand der Straße zu vermindern.

4. redaktionelle Übernahme der Ergebnisse der erteilten Befreiung zur Erweiterung einer Fabrikationshalle

Im Rahmen der Erteilung von Baugenehmigungen in der Erfüllung des laufenden Geschäfts der Stadt Burg ist eine Baugenehmigung zur Erweiterung einer Fabrikationshalle auf dem Gewerbegrundstück durch die Landkreis Jerichower Land erteilt worden, in deren Verlauf die Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplanes Nummer 5 in der Fassung der 5. Änderung bearbeitet und seitens der Stadt Burg erteilt wurde. Zwischenzeitlich ist das Gebäude errichtet und bereits auch in den Produktionsprozess des Unternehmens eingebunden.

Die beabsichtigte 6. teilräumliche Änderung soll diese Befreiungstatbestände aus dem Vorgang der erteilten Baugenehmigung übernehmen und in den Bebauungsplan adäquat übertragen. Weiterhin werden aktuelle baulichen Nutzungen in die zu überarbeitende Planung integriert.

3. Weitere Verfahrensweise

Die Verwaltung betreibt nach Beschlussfassung über die Einleitung des 6. teilräumlichen Änderungsverfahrens den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur Übernahme der mit dem Änderungsverfahren verbundenen Kosten mit der EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG und bereitet den Planungsauftrag für das Planungsbüro vor. Grundsätzlich ist eine abschnittsweise Beauftragung vorzusehen.

Seitens der EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG wird parallel die planungstechnische Vorbereitung der Straßen Bauvorhabens initiiert und gemeinsam mit der Verwaltung die Gesprächsführung zum Abschluss des Erschließungsvertrages aufgenommen. Der Erschließungsvertrag soll im Stadtrat beschlossen werden. Nach Abschluss des Erschließungsvertrages bereitet die Stadt Burg die Beschlussvorlage zur straßenverkehrsrechtlichen Widmung des vorhandenen Feldwegs als Gemeindestraße vor, die jedoch erst nach bautechnischer Fertigstellung dieser Straße und der erfolgten Abnahme beraten und beschlossen wird.

Nach Erstellung eines Entwurfes der 6. Änderung durch das von der Stadt beauftragte Planungsbüro wird dieser den Gremien des Stadtrates zur Beratung und Beschlussfassung zum Entwurfs- und Auslegungsbeschluss vorgelegt.

Anlagen:

Anlage 1:       Antrag der EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG zum 6.
                         teilräumlichen Änderungsverfahren

Anlage 2:       Skizze zum geplanten räumlichen Geltungsbereich

Anlage 3:       räumliche Zuordnungen der Änderungsinhalte der 6. teilräumlichen Änderung

1.     Der Stadtrat der Stadt Burg beschließt die Einleitung des 6. teilräumlichen Änderungsverfahrens für den am 2. April 2013 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 5 „Industrie und Gewerbepark Burg-1. Bauabschnitt“. Als Grundlage für die zur bearbeitende 6. teilräumliche Änderung sollen die in Anlage 1 dieser Beschlussvorlage enthaltenen Informationen aus dem Antrag auf Einleitung des Änderungsverfahrens gelten. Die daraus abgeleiteten beabsichtigten Änderungen beziehen sich auf die aktuellen Inhalte des Bebauungsplanes zu folgenden Sachverhalten:          

1.     Veränderung der aktuellen  Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen,     

2.     die planungsrechtlich weiterhin zu sichernde flächengleiche Auslagerung von aktuell     festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern nach
         § 9 Abs. 1 Nummer 25a BauGB,

3.     die Erweiterung des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nummer 5     in östlicher Richtung zum Zwecke der Sicherung von Flächen bzw. Teilen davon der            Flurstücke 7, 55 und 61 in der Flur 34 der Gemarkung Burg für die erstmalige Herstellung einer öffentlichen Straße als weitere Zufahrt zum Gewerbegrundstück

         sowie






4.     die redaktionelle Übernahme einer erteilte Befreiung durch den Landkreis Jerichower Erweiterung einer Fabrikationshalle in die Planinhalte des Bebauungsplanes Nr. 5           (Anpassung von überbaubarer Grundstücksfläche und nachträgliche Darstellung eines          Gewerbegebietes anstelle einer Anpflanzungsmaßnahme bzw. Waldfläche) sowie     weitere Korrekturen der tatsächlich ausgeübten Nutzungen (Darstellungsübersicht in Anlage 3)

2.     Durch den geplanten räumlichen Geltungsbereich der 6. teilräumlichen Änderung sind die Flurstücke 55, 138/10, 7, 6, 61, 8, 135/9, 167/5, 172/2, 134/9 und 137/10 in der Flur 34 der Gemarkung Burg betroffen. Die Anlage 2 stellt den geplanten räumlichen Geltungsbereich der teilräumlichen 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 dar.        

3.     Das durchzuführende 6. teilräumliche Änderungsverfahren soll nach den verfahrenserleichterten Vorschriften des § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren geführt werden. Damit wird entsprechend § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, vom Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogene Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 1 BauGB abgesehen.  

4.     Nachdem der Entwurf der 6. teilräumlichen Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 einschl. der zugehörigen Dokumente erstellt wurde, sind diese den Gremien des Stadtrates zur Fassung des Entwurfs- und Auslegungsbeschlusses vorzulegen. Von der Durchführung einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen.

5.     Die Verwaltung wird beauftragt, für die Umfänge des 6. teilräumlichen Änderungsverfahrens des Bebauungsplanes Nr. 5 einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 Abs. 1 Nr.1 BauGB mit der Firma EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG abzuschließen. Vertragsinhalt sollen Kosten- und Zuständigkeitsregelungen sowie die Vereinbarung von Absichtserklärungen zum Abschluss eines entsprechenden Erschließungsvertrages für die neu zu errichtende Erschließungsstraße sein.               

Die Firma EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG soll die Kosten für die Erarbeitung der 6. teilräumlichen Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 sowie die Verfahrenskosten und die Kosten für die Verfahrensbetreuung tragen und die erforderlichen finanziellen Mittel der Stadt zur Verfügung stellen. Mit der Erarbeitung der städtebaulichen Planung einschl. der zugehörigen Dokumente soll ein leistungsfähiges Planungsbüro durch die Stadt beauftragt werden.

Im abzuschließenden Erschließungsvertrag soll vereinbart werden, dass die Firma EBMA Besitzverwaltungsgesellschaft mbH u. Co. KG die Kosten für die Planung und die Herstellung der neuen Straßenanbindung übernehmen und diese Straße anschließend der Stadt Burg kostenfrei übergeben soll. Eine Einbeziehung der Stadt Burg in die Planung der Straße soll vorab erfolgen.

Finanzielle Auswirkungen ?

Verfahrensweise gegenüber der Kommunalaufsicht