1. Derzeitiger Stand des Verfahrens

Mit dem Beschluss über die Aufstellung wird das Verfahren eröffnet.

2. Erläuterungen zum Inhalt der Beschlussfassung

Planungsanlass

Die Entwicklung des Bereiches „Siedlung Ost – Ihletal“ begann in den 1990er Jahren. Es sollte möglichst schnell moderner und zeitgemäßer Wohnraum errichtet werden. Dabei wurde in Kauf genommen, dass sich ein Siedlungsbereich für über 1000 Wohneinheiten außerhalb der eigentlichen Stadtlage entwickeln sollte. Dieses Standortmerkmal kennzeichnet das Wohngebiet bis heute, ein echter Anschluss an das Stadtgebiet ist nicht vorhanden und auch nicht realistisch. Die Erreichbarkeit aller infrastrukturellen Angebote ist nahezu nur mit dem Auto möglich, da die Anbindung durch ÖPNV nur eingeschränkt und in großen Taktabständen vorhanden ist. Es entstehen weite Wege für alle Lebensbereiche und Lebensalter.

Der Investor ging noch vor Fertigstellung der Gesamterschließung insolvent. Nur knapp die Hälfte der Wohnungen wurden errichtet. Mit der vorhandenen Gebietsentwicklung musste im Anschluss zurückhaltender umgegangen werden. Die Nachfrage nach Bauflächen für Mehrgeschossigen Wohnungsbau, aber auch Wohnungsbau im Reihen- und Einfamilienhaussegment kam aufgrund einer rückläufigen Gesamtbevölkerungszahl in Burg fast vollständig zum Erliegen. Dieser Problematik stellte sich das durchgeführte 1. Änderungsverfahren des Bebauungsplanes in 2008. In großem Umfang wurden Wohngebietsflächen, die noch nicht vollständig erschlossen waren, auf den Status von Grünflächen zurückgeführt.

In der Folge konzentrierte sich die geringe Nachfrage von Einfamilienhausstandorten auf innerstädtische Lagen der Stadt bzw. auf Lagen, die besondere Standortgunst aufweisen (Grabower Landstraße, Alte Gärtnerei, Ludwig-Jahn-Straße, Stollbergstraße u.a. Einzelstandorte). Vereinzelt wurden ab 2017 an erschlossenen Bereichen des Ihletals auch Einfamilienhäuser errichtet. Sofort verfügbare Flächen gibt es aber hier nun aber auch nicht mehr, da ein großer Flächeneigentümer seine Flächen nicht aktiviert bzw. vermarktet. 

Die benannten Burger Standorte für den Eigenheimbau sind inzwischen gefüllt, so dass weitere geeignete Wohngebietsflächen benötigt werden, um einer mittelzentralörtlichen Funktion in der Versorgung mit Wohnstandorten gerecht zu werden. Dies gibt den Anlass zur Durchführung des 2. und 3. Änderungsverfahrens des Bebauungsplans „Siedlung Ost - Ihletal“. Trotz der Lage des Bereiches muss anerkannt werden, dass bereits umfangreiche grundsätzliche Erschließungsmaßnahmen durchgeführt sind. Für die im Gebiet lebenden 960 Einwohner (Stand 2023) ist die fehlende Schließung der vorhandenen Siedlungsbrachen ein störender Missstand.

Entwicklungsantrag und Absicht

Ein Projektentwickler für Wohnbaustandorte hat umfangreich unbebaute Flächen im Bereich Ihletal vom Insolvenzverwalter der Domizilbau GmbH erworben. Er stellt den Antrag (Anlage 2) eine Planänderung in zwei Planverfahren durchzuführen. Ziel ist die Entwicklung der Flächen zu einem Allgemeinen Wohngebiet. Eine Projektbeschreibung ist als Anlage 3 diesem Beschluss beigefügt. In der Anlage 4 ist ein überschlägliches Plankonzept beigefügt, welches sich in der weiteren Bearbeitung weiter konkretisieren wird.

Fremdgrundstücke

Innerhalb des geplanten räumlichen Geltungsbereichs befinden sich auch Grundstücke im Eigentum anderer privater Eigentümer. Teilgeltungsbereich 2 z.B. vollständig. Der Eigentümer hat selbst Interesse an der Änderung des Bebauungsplanes. Seine Änderungsinhalte werden im Planverfahren mitgeführt. Eine privatrechtliche Vereinbarung besteht zwischen dem Antragstellenden Vorhabenträger und dem Eigentümer. Im Teilgeltungsbereich gibt es ein Interesse an der Veränderung bestehender Baurechte für das Grundstück Ludwig-Beethoven-Allee 5. Auch hier besteht Einigkeit zwischen Antragstellendem Vorhabenträger und Grundstückseigentümer zur Anpassung der Baurechte. Für alle anderen bereits bebauten Grundstücke in diesem Areal besteht als Planungsziel die Beibehaltung der gegenwärtigen Baurechte. Die Einbeziehung in das Planverfahren ist aber zur Abrundung und zur Stimmigkeit der notwendigen Festsetzungen der Baufelder zwingend erforderlich.

Teilung in zwei Änderungsverfahren

Die Teilung der Bearbeitung des Verfahrens in die 2. und 3. Änderung des Bebauungsplanes folgt den unterschiedlichen planungsrechtlichen Ausgangsbedingungen der betroffenen Bereiche und bringt zwei unterschiedliche Verfahrensarten hervor.

-       Teilgeltungsbereich 1 und Teilgeltungsbereich 2 sind planungsrechtlich im Bestand als Allgemeine Wohngebiete ausgewiesen. Die beabsichtigte Änderung der Festsetzungen von Art und Maß der baulichen Nutzung und die der Erschließungsanlagen stehen im Einklang mit dem Flächennutzungsplan der Stadt, der in den betroffenen Arealen Wohnbauflächen ausweist. Die beabsichtigten Entwicklungen sind als Maßnahmen der Innenentwicklung zu betrachten. Es kommt somit ein Verfahren nach § 13 a BauGB i.V.m. § 13 BauGB (beschleunigtes Verfahren) in Betracht.

-       Teilgeltungsbereich 3 ist planungsrechtlich als Allgemeines Wohngebiet und als Grünfläche (Maßnahmefläche für Ausgleich und Ersatz) ausgewiesen. Teilweise hat die 1. Änderung des Bebauungsplanes Bereiche an der Grabower Landstraße wieder in den Außenbereich überführt. Der Flächennutzungsplan führt diese Festsetzungen (Wohnbauflächen und Grünflächen) mit. Aus diesem Grund kommt hier nur ein Regelverfahren für die Änderung des Bebauungsplanes in Betracht. Auch bedarf es einer Änderung des Flächennutzungsplanes.

Bebauungsplan der Innenentwicklung

Ausschlusskriterien nach § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB sind nicht zu erkennen. Die 2. und 3. Änderung des Bebauungsplanes stehen in einem unbestrittenen engen räumlichen Zusammenhang. Aus diesem Grund ist für das Planverfahren eine Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB voraussichtlich erforderlich.

Kosten der Änderung

Die Kosten der Verfahren für die Änderung des Bebauungsplanes sollen durch den Vorhabenträger übernommen werden. Die Bereitschaft dazu hat dieser bereits in seinem Antrag (Anlage 2) erklärt. Die Herstellung weiterer Erschließungsanlagen soll ebenfalls auf Kosten und unter Regie des Vorhabenträgers erfolgen. Die öffentlichen Erschließungsanlagen sollen nach Fertigstellung und Abnahme durch die Stadt kosten und lastenfrei an die Stadt übergeben werden. Private Erschließungsstraßen verbleiben im Eigentum der Anlieger. Die Regelungen zu den Erschließungsmaßnahmen sind in einem Erschließungsvertrag gesondert zu treffen.

Die durch das öffentliche Beteiligungsverfahren entstehenden Kosten, die anteiligen Kosten am Geodatenleistungspaket und zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ermittelter voraussichtlicher Aufwand der Stadt Burg bei der Übernahme und Ausführung von ingenieurtechnischen Leistungen für Verfahrensführung entsprechend des Urteils des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG vom 25.11.2005 AZ: BVerwG 4 C 15.04) werden zum städtebaulichen Vertrag ermittelt. Diese werden vom Vorhabenträger getragen und fließen dem Stadthaushalt zu. Die Planungskosten, Kosten der Ausgleichsmaßnahmen, Infrastrukturkosten und mehr bleiben unberücksichtigt, da sie nicht im städtischen Haushalt geführt sind.

Klimarelevanzprüfung

Das Ergebnis der Klimarelevanzprüfung ist als Anlage 6 beigefügt.

3. Weitere Verfahrensweise

Mit dem Beschluss über die Einleitung des Aufstellungsverfahrens beginnt die Erarbeitungsphase. Nach Beschlussfassung wird den Antragstellern der städtebauliche Vertrag im Entwurf unterbreitet.

Nach Vertragsabschluss ist vorgesehen, dass ein zu beauftragendes Planungsbüro den Entwurf des Bebauungsplanes einschließlich der Begründung sowie der zugehörigen Dokumente erarbeitet und diese durch die Verwaltung geprüft werden. Der geprüfte Entwurf des Bebauungsplanes sowie der zugehörigen Dokumente werden dem Stadtrat zur Fassung des Entwurfs- und Auslegungsbeschlusses zugeleitet. Dem Beschluss wird sich dann das Beteiligungsverfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB anschließen.

Anlagen:                             Anlage 1 - geplanter räumlicher Geltungsbereich

                                               Anlage 2 - Antrag des Vorhabenträgers

                                               Anlage 3 - Projektbeschreibung

                                               Anlage 4 - Projektbeschreibung Plan

                                               Anlage 5 - Übersichtskarte, Plangebiet Lage im Raum

                                               Anlage 6 - Klimarelevanzprüfung

1. Für den Bebauungsplan Nr. 32 „Siedlung Ost – Ihletal“ wird auf Grundlage von § 1 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 1 BauGB das 2. Änderungsverfahren eingeleitet. Der geplante räumliche Geltungsbereich der Änderung umfasst die in Anlage 1 zu diesem Beschluss dargestellten Teilgeltungsbereiche 1 und 2. Anlage 1 ist Bestandteil des Beschlusses.

Der Geltungsbereich der 2. Änderung umfasst folgende Grundstücke in der Gemarkung Burg, Flur 37:

Teilgeltungsbereich 1 (TG 1) 10011; 10012; 10355; 10360; 10362; 10364; 10367; 10384; 10400; 10415; 10416; 10361; 168/401; 168/402; 168/416; 168/417; 168/420; 168/421; 168/422; 171/12; 171/13; 171/14. Der Teilgeltungsbereich 1 umfasst eine Fläche von 29.849 m²

Teilgeltungsbereich 2 (TG 2) 168/81; 168/82;168/83; 168/84; 168/85; 168/86; 168/87; 168/88; 168/89; 168/90; 168/91; 168/105; 168/106; 168/107; 168/108; 168/109; 168/110; 168/111; 168/112; 168/113; 168/114; 168/115; 168/116; 168/117; 168/118; 168/119; 168/120; 168/121; 168/426; 10271. Der Teilgeltungsbereich 2 umfasst eine Fläche von 7.914 m².

2. Planungsziel der Änderung ist die Entwicklung eines Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO inklusive der notwendigen teilweisen privaten und überwiegenden öffentlichen Erschließungsstraßen.

3. Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Aus diesem Grund wird gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen. Auf der Grundlage des § 13 Abs. 3 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, vom Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogene Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB abgesehen. Innerhalb des Aufstellungsverfahrens ist jedoch die Eingriffsregelung des § 15 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) umfassend abzuarbeiten.

4. Die Verwaltung wird beauftragt, einen städtebaulichen Vertrag mit dem Vorhabenträger (Anlage 2) nach § 11 BauGB abzuschließen. Dieser soll Regelungen zu den entstehenden Planungs- Verfahrens- sowie Verfahrensbetreuungskosten zwischen den Antragstellern und der Stadt Burg enthalten, die die Stadt Burg von verfahrensverursachten Kosten freistellen.

Finanzielle Auswirkungen ?

Verfahrensweise gegenüber der Kommunalaufsicht